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房屋拐点、房价:就此向下!

房价:就此向下!

   

   投资客抛售,开发商降价促销,70个大中城市,房价停涨连三月,楼市拐点真的来了吗?《今日观察》正在评论。

   

    主持人(史小诺):各位晚上好!欢迎收看今天的《今日观察》。根据国家统计局最新发布的房价数据,9月份在全国70个大中城市里面有46个城市的房价出现了下跌或者是停止上涨的趋势。其中北京、上海、广州这几个一线城市,房价已经连续三个月没有上涨。在持续一年多的调控之后,房价的拐点好像是真的到来了。那么下一步房地产市场的宏观调控会不会有所调整?

    今天的评论员是马光远和刘戈。首先一起来看一下,房价是不是真的开始下降了。

   

楼市调控步步深入,市场观望情绪愈发浓烈。昨天,国家统计局发布数据,9月份70个大中城市中,价格环比下降的城市有17个,持平的城市有29个,与8月份相比,9月份环比价格下降的城市增加了一个,环比价格上涨的城市中,涨幅均未超过0.3%

 

北京中原地产相关人士表示,全国70个指标城市的价格数据,已经明显出现了数据上的拐点,特别是京沪穗深等几个一线城市的房价,已经进入了下降通道。

 

看过数据,再看市场,近来,北京市通州区降价的字眼频繁出现在了楼盘广告中,最低降价14000,跌回2009年的水平,平均跌幅接近30%。与此同时,数据显现10月上半个月,北京二手住宅成交均价跌破了2.3万元。

 

深圳一家楼盘近日开始大幅促销。推出的特价房,每平方米比刚开盘时优惠5000元左右。

 

沈任墅(某楼盘置业顾问):价格之前是18600元(每平米),现在因为整个市场,现在降价了就有百分之十几。

 

在重庆,最近一些温州购房者开始抛售房源。

 

记者:您的房子现在出售的价格是多少?

 

温州房客:总价最低80万。

 

记者:你的这个价格可不可以再优惠一点呢?

 

温州房客:我在市场上到85万,现在已经跌了5万了。

 

   

近来房产商降价的动作格外引人关注,《上海证券报》报道,一直以价格略高于周边物业著称的高端物业开发商龙湖地产宣布,其在青岛即将开盘的龙湖滟澜海岸小高层项目,均价定在了6500/平方米,这一价格较周边同档物业价格降低了1000元左右,降价幅度超过10%

 

新华社援引深圳证券信息有限公司数据,上半年上市房企负债总额突破万亿元,同比上涨了41.29%,业内人士表示,对于上半年,手握9640亿元存货的106家上市房企而言,以价换量,出售存货缓解资金和业绩压力,显然是他们的最后一张王牌。

 

    9月份,房地产开发景气指数降至100.41,连续四个月下降后,已经在“零”界限左右徘徊。

   

主持人:在楼市特别热的时候,我们喜欢做节目来讨论,现在楼市看起来真的是比较冷,因为从这个单价、从这个量的销售,还有从大家现在老百姓购房的这种热度和热情来说,真的是下降了很多,两位评论员给我们聊一下,是不是真的房价开始下跌了?

 

刘戈(财经频道评论员):对,我们来看一下数据,就是现在我们来看,70个大中城市的它的房价的上涨或者下跌的环比。我这块总结了一下,从3月份开始,70个大中城市全部在上涨,4月份,就上涨了变成了56个,接下来的话,这几个月,5月份是50个,6月份是44个,7月份是39个,上涨的城市在逐渐地减少。

 

主持人:上涨的速度和幅度,对。

 

刘戈:那么到8月份和9月份都是24个,刚刚我们拿到的9月份的数字也是24个。而所有的现在呢,包括大城市,上涨比较快的城市和原来房价比较贵的这些城市的话,现在都已经进入了房价下跌或者持平的名单。

 

主持人:停涨了。

 

刘戈:另外呢,我们再看一些开发商的行为,那么非常有名的龙湖地产,那么在前几天,那么在青岛新开盘的一个项目一下子就比周边便宜1000块钱,降了10%,这是一个。那么在7月份的话,它在重庆,也有一个楼盘也下降。 

 

主持人:不光是中小房地产企业,大的房地产公司也在有所动作。

 

刘戈:对,这是非常重要的标志,就是一些资金实力雄厚的,有很好的品牌效应的这样的一些大的开发商,它加入到降价的这个行列里。

 

主持人:也在促销。

 

刘戈:那么可能对于很多的小开发商,它降价是由于资金链断裂迫不得已,但是对于这些大开发商来说,它就是一个顺势而为,是一个主动行为,因为下半年现在工程款,农民工的工资等等的这些税费的话,都要结掉,那么明年的话,还要拿地,所以这个时候,他要把所有的。

 

主持人:资金回笼。

 

刘戈:资金要进行回笼,所以的话,主动进行选择,所以从这两个方面来看的话,确实是一个拐点的到来的一个迹象。

 

主持人:顺势而为,是很多房地产公司的选择。

 

马光远(财经频道评论员):对,事实上我们对这个房地产走势的判断,应该说有这么几个风向标。第一个就是我们刚才刘老师讲的,70个大中城市那么怎么来看,事实上8月份、9月份的时候,那么可以讲就是停止涨、持平的跟下降的城市比例,我算了一下,70个里边达到了46个。

 

主持人:对,大部分。

 

马光远:比例达到了66%,也就是说如果我们以50%作为一个拐点的话,那么66%应该说是一个很乐观的数字。而且那些还继续在上涨的涨幅没有超过0.3,所以这个基本上可以讲,70个城市基本上可以讲全部停止上涨,这是一个风向标;第二个风向标是什么,就是开发商的风向标,开发商的风向标我们主要还是看大的,也就是比如说这个万科等等的这么一些大的开发商,它目前是一个什么样的心态。

 

主持人:对。

 

马光远:我们观察一下他们的言论,他们的促销方式来讲的话,基本上出现了普遍的新开盘的楼盘,普遍价格下调的这么一个态势。

 

刘戈:或者有很多优惠的条件。

 

马光远:对,对,这是一个;第三个,我原先观察房地产走势的时候,我觉得对房地产走势最了解的还是中介机构。所以我前几个月,我收到中介机构的短信的时候,我从来不看的,那么这最近一段时间,每天能收到20多个,那么你看短信的话,你从那些短信的价格里边,能透露出已经明显的下行的趋势,我们不说通州,你比如说四环一些楼盘,我记得上个月给我发的时候是4545还讲是优惠的价格,那么这两天发的基本上38出现了,今天还出现了一个35的,也就说同样的楼盘,在一个月的时间内,整个价格出现了明显的一个松动。

 

也就说,我们从一线的中介机构本身接触到的信息来讲的话,那么大家的整个心态,最起码出现了一个明显的,也就是说认为房地产整个的下行的趋势基本上已经形成。

 

主持人:从具体的数据,从开发商和中介的这种态度,以及从政策层面上,都已经进入到下降的通道。

 

刘戈:实际的销售状况。

 

主持人:好,接下来就这样一个房价是否下降的话题,我们再来听一下网友的评论,这位朋友说,“之前看到消息说,房地产公司在今年房价传统的销售旺季‘金九’遇冷了。那么据国家统计局发布的消息,我们也可以看得出来,房价到了停涨的阶段。观察环比来看,房价在进一步的往下降温,数据上的拐点已经大致确立,接下来无外乎是下跌的趋势会更加地明显化。”这是很多朋友的一种共识。

 

我们再来看看这位网友的说法,他说“房价停涨,虽然幅度不明显,但是已经让昔日不奢望买房的大众看到了一线买房的曙光!”很多朋友都是期待着房子能够降价,“想来之前一系列限购的政策确实起到一定的作用。希望政府坚持调控不松动,继续出台一些政策,让全国房价尤其是大中城市的房价能够进一步降下来,让更多普通的工薪家庭能够买得起房!”

 

好,听完了网友的评论,我们再来听一下专家他们的观点和说法。

   

陈国强(中国房地产学会副会长):从最新的数据来看,我想随着调控政策实施时间的推移,出现下降和持平的城市数量在持续增长。那么同比的涨幅也明显在收窄,这个趋势是很明显的,是否意味着楼市拐点会出现了,我想是这样,对于像北上广深,已经连续多个月房价已经开始呈现停涨特征的城市来说,配合成交量萎缩,那么我想初步可以判断,像这一类城市,像东部沿海这些重点城市,那么价格拐点,应该说这个特征比较明显。但是不同的像中西部的一些二三线、三四线城市,还不能够用拐点这样的方式来判断,所以还是要区分,不同区域,不同城市。

 

曹建海(中国社科院工业经济研究所研究员):因为现在没有统一的房价的销售价格指数,所以都是分城市来算的,根据城市的数目的变化,我们可以看到,跟上月相比,价格下降的城市17个,持平的城市现在是29个。总的来讲止涨的城市,比上月轻微的在增加,大体上说明调控的效果是在显现,一些城市已经出现了连续的环比下落房价的回落趋势基本上已经确定了。

 

    一些城市持平,实际上它面临的局面就是房价要出现回落,一些房价还在上涨的城市,上涨的幅度持续减少,下一步面临的就是房价不涨,甚至就是环比回落。所以这就说明,大的局面上看,我们很多城市,房价正在面临拐点,一线城市拐点实际上已经出现了。

      

主持人:看来这个拐点论是很明显的,刚才两位专家也觉得这个拐点趋势非常的明显,那么两位认为拐点是否是真的到来,我们就可以这么说,下定论了?

 

刘戈:刚才我们说从数字上,还有从一些开发商现在的一些销售行为上,我们已经看到了拐点。另外的话,我们现在回忆一下,就是从2007年的7月份开始,在北京、上海这样的一些城市,就已经开始出来,出现了就是量跌价滞这样的现象,也就是说量在减少,然后的话,价格在进行着这样一个对峙、焦灼。

 

主持人:僵持状态。

 

刘戈:那么现在看,其实这几个月来,同样差不多是这样的一个状况,几个月来。

 

主持人:这个时候大家要警觉多了。

 

刘戈:尤其刚刚过去的“金九银十”和2007年的“金九银十”是非常相像的。所以我们由于刚才的,我们说的那两条,再加上现在的有这样一个判断,所以我觉得,真的可以说,我们现在完全可以判定拐点已经到了,而不是即将到来。

 

马光远:对,对,这个应该说,这种乐观本身有很坚实的一个判断的基础,我们说房地产调控本身这么多年,应该说是一个非常艰苦的拉锯战,双方博弈的力量也是非常厉害。所以我们谈到拐点的时候,肯定要讲说,是不是一个长期的趋势,这种长期趋势,我想如果说,我们真的要判断它是不是拐点的话,我想从三个层面可以去判断。

 

第一个心理层面,这种下降的态势有没有确立?那么从心理去讲的话,应该说“金九银十”,目前是一个什么表现,基本上是地量,基本上可以讲没有任何成交了,零星的一些成交,本身意味着大家对市场未来的价格是非常看淡的,那么这么一个看淡建立在什么基础上呢?建立在政策坚持的基础,也就是说,只要政策没有出现拐点,那么前一段时间,最主要的是大家对政策没信心,因为一些开发商,一些老是讲这个限购政策,有这样那样的一些要求取消限购政策,所以大家对限购政策没有信心的情况下,那么总是会推动大家心理的这种博弈。所以这种焦灼状态,主要是取决于政策是否坚持,现在可以讲,政策没有出现拐点,政策没有出现拐点的话,紧接着就会出现心理层面的拐点。也就说从目前我们来讲的话,以前比如说2009年、2010年,包括上半年的时候,那种恐慌性的这种购买,基本上不存在了。也就是说,整个市场的力量已经发生了很大的变化,心理拐点已经到来,心理的优势已经从开发商变成购房者了,这是一个。

 

第二点,我们讲这个价格的这种拐点已经到来,那么前面我们分析,70个大中城市也好,还是一些前一段时间投资比较厉害的,通州、鄂尔多斯也好,整个价格下行的态势已经非常明显,通州一些楼盘,已经回到2009年初的这么一个水平,那么在这么一些投资力量率先往下走的这种带动下,我想整个对不仅仅70个大中城市,而且包括对二三线城市,整个价格往下带动的力量比较大。

 

那么第三个我们看,以前的这种房地产利益链条上的共同体出现了分化。那么前一段时间我们看到,这个建行,北京建行率先提高了首套房的利率,那么从今年整个来看的话,媒体统计总共有14个城市,商业银行已经提高了利率,那么提高到,最高的提高到什么程度呢?最高的上浮了50%。上浮了50%意味着什么?意味着等于相当于我们按照目前的加息来看的话,至少加息了4次。那么这样的话,对购房者的购房成本的这种提高是非常明显的。

 

那么再一个我们看库存量,北京的库存量,8月份统计过了12万套,那么现在如果按照目前的这种交易和开盘的速度的话,差不多到15万套,15万套在北京2008年,比2008年都高,也就是说,整个的这种供给与需求的力量也发生变化。

 

如果说这是场比赛的话,那么这个比赛,现在我觉得可以很快的可能我们看到吹哨子,也就是说胜负对比已经发生了一个很大的一个变化,而且这一次,我想……

 

刘戈:如果不出现一个大力士的呼啦在另外一方来帮一把的话。

 

马光远:我们说9月份为什么趋势比较明显呢?最主要是政策事实上是一而再再而三的向外界显示,说我不会变,那么政策的这种坚持,事实上给了整个房地产市场的趋势明朗化,给了最后的一击,我想这一击,对于大家判断未来的趋势,应该是非常有帮助的。

 

    主持人:所以拐点这个说法现在是比较明晰的,它是从心理的拐点,价格的拐点,资金链的紧张,以及房贷利率提高等等来表明这个拐点的到来。那么房地产市场我们看到价格确实是在下降,那么今后的房地产的宏观调控将会怎样进行,才有利于中国房地产市场的发展?稍候回来继续探讨。

    

    房价松动,调控政策不能松,房地产市场下一步将如何调整?《今日观察》正在评论。

   

    主持人:欢迎继续收看今天的《今日观察》,那么房价开始松动,会给房地产市场的调控带来一些什么样的影响,接下来通过一个片子来了解。

   

房价出现拐点,宏观调控能松一口气了吗?一周前,广东省佛山市的一条短命的政策,给出了否定的答案,1011号上午,广东省佛山市住建局在网站发布公告称,1012日起,放宽限购条件,对四类人群取消限购,这是全国首个城市公开宣布放宽限购,这立刻成为了全国关注的焦点。

 

对于房地产的调控,要放松了吗?然而戏剧性的是,当天晚上11点多,佛山市住建局又通过官方网站发布消息称,为进一步征询社会各界意见,并综合评估政策影响,我局决定暂缓执行《关于进一步加强我市房地产调控有关问题的通知》。短命的佛山限购松绑政策,仅仅维持了不到24个小时,楼市调控政策目前不存在转向可能。

 

日前住建部政策研究中心主任秦虹给出了明确的判断,她分析认为,当前影响房地产市场的有两类政策,一类是专门针对房地产市场的政策,包括限购、限贷、限价等;第二类是偏紧的货币政策,而这两类政策目前不存在转向的条件。

 

在昨天召开的第三季度经济形势发布会上,统计局新闻发言人盛来运也对近期的调控效果表示满意。

 

盛来运(国家统计局新闻发言人):我们初步判断,我们国家房地产的调控,取得了积极的成效,房地产的市场运行,向着宏观调控的预期方向在发展。

 

    对此新华社的评论提出,房地产市场的调控,依旧任重道远,需要继续坚持,甚至再度发力。数据拐点并不代表市场拐点,一线、二线城市的数据,难以反映全国房地产市场的状况,二三线城市,特别是未限购城市,依然处于量价继续惯性上涨的过程中。

    

主持人:我们看到无论是这个官员还是专家,都是强调就是说现在的房地产调控政策不能松动,两位的观点呢?

 

刘戈:我看到一些投资银行的一些分析师、经济学家他们在文章的话也在提醒,就是如果要是房地产的掉得太厉害,会不会导致所谓中国经济的硬着陆,那么这样的话,其实他的理由也是传统的一些理由,也就是说,房地产占的中国的投资的比例比较大,占了百分之,1/4,同时的话,比如说,钢铁、水泥,都占到了40%50%这样的比例,如果房地产,那么现在的话,有大的这样的萎缩,那么最后是不是会带来一系列的这样的连锁反应,但是现在看由于保障房现在的一个建设,所以的话,可能这种担心,现在钢筋水泥都通过保障房,弥补了原来的这个商业房这样的开发的产生这样的空缺。

 

从这个角度来说,另外我们看从三季度的GDP这样一个数据,各方面的经济数据来看的话,都没有找到一个就说由于房地产市场的变冷了,导致整体经济下滑的这样一个证据。

 

马光远:整个房地产调控,一直我们看到,基本上我一直总结,就是三部曲,对整个政策,第一个是骂,对整个政策一出来就质疑、批评这是一个阶段;第二点哭,讲我资金链要断裂了,我要扛不住了;第三个就是下,就讲这个经济要硬着陆,房地产一旦崩溃的话,对中国经济怎么样,怎么样。

 

刘戈:现在到了下个阶段了。

 

马光远:其实我们说这三部曲,我们已经见了很多,那么每一次当宏观调控就要出效果的时候,那么这三个故事就一直在上演,你比如说这次9月份数据出来以后,那么我看到很多包括刚才刘老师讲,很多投行、很多房地产业界的人士就讲,说你再如果继续坚持调控,货币再如果过紧的话,那么会出现怎么样的情况,中国经济会出现硬着陆。

 

我想这个欧洲经济基本上现在是零增长,美国经济快要掉到1以外了,我们现在9.4%的增长要着落,我想这是违背基本常识的,所以我们现在……

 

主持人:不用担心。

 

刘戈:所以很高。

 

马光远:有一个基本基础,我们现在对房地产调控有一个基础,就是第一个经济增长,没有出现很大的一个问题。

 

所以在这种情况下,我们一旦货币政策放松的话,紧接着就是两个恶果会出现,第一个通胀会失控,我们好不容易现在控制在从6.5%6.2%6.1%,在逐步的下降的这么一个通道,那么放松货币什么后果,我们现在都知道。

 

那么第二个房价肯定会反弹,所以前一段时间,我们看到在房地产调控整个出现效果的情况下,一些地方政府已经强行闯关,比如说前一段时间佛山,那么悄悄地放松,说我要放宽这个限购,但是只有可能差不多不到12个小时,紧接着就被叫停。

 

所以在这种情况下,策肯定会坚持,所以我觉得,这个整个市场的力量,也在包括大家的这种预期,大家对房地产认的识,已经向着比较健康的方向在发展。

 

主持人:至少现阶段应该是坚持不放松的,关于房地产调控政策,我们再来听一下网友的评论,这位朋友说,“就近一段时间来看,房地产公司的造势很猛,但是观望者居多,买房者没有上半年那么疯狂。要我看,还是炒房者放慢了脚步,国家的调控是长远的,不是一下子就可以看到效果的。比之20062007年的价格已经翻番了,这点松动太小了,还应该继续调控。 ”

 

看来继续调控不放松房地产调控政策,也是专家、学者乃至我们老百姓共同的心声。那么如果这个调控政策继续从严,将会带来什么?我们是不是现在可以期待房价在明年或者今后一段日子里,可以进一步再降下来了?   

 

刘戈:应该说,从现在开始的话,就是分批分期的。

 

主持人:在开始了。

 

刘戈:可能是从城市的远郊到近郊再到城区,从这个大城市然后的话再变成二线城市等等这样的一个顺序吧,可能在变化。但是的话,我想说的呢,可能现在降多少并不重要,也就是说,我们对于房价远期的预期,是不是能够有一个稳定的预期,这个的话,其实我觉得这个可能更重要。

 

马光远:房地产这个调控如果持续的话,我想最起码能够带来两个好处,第一个是有一个比较健康的房地产的市场,也就是说,不会再出现那种像2009年、2010年那种暴涨的一个市场,暴涨的一个市场,对任何来讲,都不是一个好事。

 

主持人:对。

 

    马光远:所以我想,我们的政策再坚持一年,基本上可以宣告,房地产的暴涨期,我们可以说,基本上可以告别了,这是一个;那么第二点……   

来源:      时间:2011/10/20 8:51:50
 
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